Cresce uso de imóvel como garantia de empréstimo; risco é ficar sem casa

Conseguir uma linha de crédito mais barata é o desafio para quem busca dinheiro emprestado no Brasil. Uma alternativa que vem crescendo por aqui é o home equity, também chamado de empréstimo com garantia de imóvel.

Apesar de a carteira dessa linha de crédito ser ainda tímida, o empréstimo de home equity vem crescendo. No ano passado, o valor contratado chegou a R$ 4,6 bilhões - alta de 61% ante 2019, de acordo com dados do Banco Central (BC).

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De acordo com especialistas ouvidos pelo UOL, essa modalidade de crédito pode ser interessante para quem precisa de dinheiro, já que é mais barata do que outras linhas. Mas há riscos que precisam ser avaliados já que, em caso de não pagamento da dívida, a pessoa pode ficar sem o imóvel.

"Como o que você oferece é uma garantia real e possível de avaliação, a taxa de juros é menor", disse Agostinho Pascalicchio, professor de Economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Nessa linha, é possível oferecer até 60% do valor do imóvel como garantia à instituição financeira. Ou seja, se o imóvel custa R$ 100 mil, é possível tomar emprestados R$ 60 mil. Normalmente, as pessoas usam esse tipo de empréstimo para a compra de um segundo imóvel, reformas antes da venda de uma casa, para trocar outras dívidas mais caras ou até mesmo como crédito pessoal.

As instituições financeiras que oferecem essa modalidade ofertam valores que variam entre R$ 30 mil a R$ 3 milhões, com prazos para pagamento de até 20 anos e com taxas de juros próximas a 12% ao ano.

Segundo dados compilados pelo BC até março de 2021, a taxa de juros média do home equity era de 12,78% ao ano - bem menor do que os 309,8% ao ano do rotativo do cartão de crédito, por exemplo.

Quem oferece home equity? Quais as taxas?

Apesar de não ser um grande mercado ainda, o home equity pode ser feito em diversos locais. Além dos grandes bancos, como Caixa e Santander, fintechs como a Creditas, CrediHome ou Pontte, também oferecem o crédito com imóvel como garantia.

Na Creditas, por exemplo, os juros começam em 0,75% ao mês, e o tomador também pode colocar o carro como garantia. Nesse caso, as são a partir de 0,84% ao mês, mais inflação pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). A Pontte tem taxas a partir de 0,79% ao mês.

Na CrediHome, os juros começam em 0,74% ao mês. De acordo com Bruno Gama, CEO da fintech, a empresa possui quatro grandes perfis de dívida em que o home equity é utilizado: troca de dívida, empréstimo para empreendedorismo, reformas de imóveis e necessidade de ter dinheiro na mão.

"O primeiro é a troca de dívida de uma linha mais cara e que a pessoa não está conseguindo pagar. O segundo é o empréstimo para o mundo empresarial, para aquela pessoa que quer abrir um negócio e precisa de caixa", disse Gama.

"O terceiro nicho, que surgiu muito forte, é a reforma dos imóveis e, por último, há uma necessidade de caixa, quando uma pessoa, por exemplo, precisa de R$ 100 mil e tem um imóvel de R$ 500 mil. Ela pega conosco o montante, e o imóvel é a garantia."

Segundo Gama, a empresa faz um trabalho de monitoramento para que os tomadores dos empréstimos consigam honrar a dívida sem perder seus imóveis.

"Quando percebemos que um cliente começa a ficar inadimplente, atrasando pagamento entre dois e três meses, a gente entra em contato com ele e começa a tentar entender os motivos. Se ele estiver em um período de vulnerabilidade de risco, ou tentamos buscar um crédito, ou a própria venda do imóvel para evitar o leilão", afirmou.

Atualmente, os principais bancos também oferecem financiamento com imóvel como garantia. Confira os juros iniciais:

• Bradesco:0,95%
• Caixa: 0,60%
• Itaú: 0,94%
• Santander: 0,95%

O empréstimo com imóvel como garantia vale a pena?

Apesar de as taxas de juros serem menores que a maioria das linhas de crédito pessoal, quem deseja tomar um empréstimo dando um imóvel como garantia precisa ter alguns cuidados.

Isso porque, no caso de não pagamento, a pessoa pode perder seu imóvel. Após três meses de cobrança amigável, a empresa pode entrar com o pedido do primeiro leilão, que pode ocorrer entre o quarto e o sexto mês, e o segundo leilão entre o sexto e o nono mês, normalmente.

De acordo com Alessandro Torres, educador financeiro da empresa de cursos de educação financeira Dsop, essa linha de crédito deve ser usada para quem busca um empréstimo e possui fontes de renda que possam sustentar a situação em caso de demissão ou perda de parte do salário, por exemplo. Ou seja, antes de qualquer coisa, é preciso ter uma reserva de emergência.

"Pode ser uma armadilha se a pessoa não tiver uma reserva financeira para segurar períodos de crise. Você ouve que a economia está melhorando, mas a prática ainda mostra que há uma longa estrada para a normalidade. Assim, quem não tem um planejamento bem definido, não deve arriscar seu imóvel", disse.

"Lá atrás, muita gente comprou um carro com entrada baixa e dívida. Veio uma crise, e muita gente não considerou o cálculo de IPVA, seguro, estacionamento, combustível, manutenção, e não conseguiu pagar mais e perdeu o carro. Agora, você imagina o transtorno psicológico de um chefe de família que não consegue pagar esse financiamento", afirmou Torres.