Mercado de capitais ajuda novos negócios e amplia opções para investidor

Um dos grandes benefícios no crescimento do mercado de investimentos no Brasil é a possibilidade do financiamento de negócios que não são atendidos por linhas de crédito tradicionais. Com a participação cada vez maior das pessoas físicas nos mercados de Bolsa, renda fixa e fundos de investimento, companhias menores ou com atuação em setores alternativos também encontram recursos para se financiar.

Esse é o caso de loteamento, cuja função é preparar terrenos com infraestrutura básica, como abertura de ruas e aplicação de sistema de saneamento, para serem destinados à edificação. O segmento não é atendido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o que significa que todo o dinheiro aplicado via poupança pelas pessoas e destinado ao setor imobiliário por bancos não chega até este setor, deixando reduzidas as opções.

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Na ausência das linhas tradicionais, o mercado de capitais aparece para suprir a demanda por recursos financeiros e isso tem sido cada vez mais comum pelo aumento do interesse do brasileiro por investimentos. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), comprados por fundos imobiliários que, por sua vez, são populares entre as pessoas físicas, levam recursos ao segmento, por exemplo.

A tendência é de forte crescimento, apesar da ausência de estatísticas em âmbito nacional. Em São Paulo, o número de lotes lançados segundo dados da SecoviSP passou de 26,6 mil em 2018 para 40,6 mil em 2019 e 30,5 mil em 2020. No caso da Fortesec, o volume de recursos direcionados ao setor aumentou 42% em 2019, se comparado com 2018, e 149% em 2020, quando comparado com 2019.

Ainda, considerando os números da Fortesec, já foram mais de R$ 1,5 bilhão investido neste mercado através de CRI, e espera-se que o valor seja ainda mais expressivo em 2021.

Sem uma linha bancária específica, é a securitização que tem levado grande parte dos recursos de terceiros para esse tipo de negócio. Na prática, a companhia monta uma carteira com recursos que tem a receber dos compradores de cada um dos lotes, valores conhecidos como recebíveis. Essa carteira é cedida para uma securitizadora, que vai montar um instrumento de renda fixa e vender no mercado de capitais.

O perfil desses empreendimentos é muito diverso, e as operações podem financiar desde a aplicação de infraestrutura básica em áreas carentes até a preparação do terreno para a construção de casas de luxo. O foco de atuação geográfica das loteadoras também varia bastante, vai desde o interior de estados do Norte e Nordeste até áreas de São Paulo.

Esse modelo de financiamento foi colocado à prova desde o ano passado, com a chegada da pandemia da covid-19, e tem se mostrado resiliente. A chave para o sucesso das operações financeiras e dos empreendimentos é uma estrutura robusta de controle de pagamento de cada cliente. Isso significa que o acompanhamento próximo da carteira de recebíveis tem se mostrado essencial para evitar aumento significativo de inadimplência e prejudicar a saúde da operação.

O setor de loteamento é um exemplo de quão saudável para a atividade econômica é o interesse cada vez maior dos brasileiros por investimentos. Os recursos guardados por cada um têm destino nobre de financiar operações pouco atendidas por grandes instituições atualmente e, ainda, gera bons retornos financeiros.